“挂了快一年，眼看总价从200多万元掉到160万元，心一横，卖了。”最近卖出一套丁桥板块两居室的老陈，昨天拿到尾款后长舒了一口气。他说，虽然“割肉”心疼，但“落袋为安”也是好的选择。
这是今年上半年杭州二手房市场的缩影。
随着杭州二手房市场2026年“期中考”成绩单揭晓，一连串数字印证了市场的“以价换量”。
杭州我爱我家数据显示，上半年全市共成交二手住宅4.67万套。这个成绩是近五年同期的第二高，只比2025年的4.91万套略微回落。
“老破小”成交量稳住了
但价格“跌回十年前”
不过，量稳住了，价格仍在调整。上半年杭州全市二手住宅均价为26817元/平方米，同比去年上半年，下滑了15.2%。
数字显示，成交结构发生了剧烈的变化——主要是总价段200万元以内的房源成交占比突破5成，达到50.7%。而在一年前，这个比例只有36.9%，足足蹿升了近14个百分点。
与此同时，200万元至300万元的区间占比微降至22.9%。这两个区间相加，意味着上半年超过七成的杭州二手房买家，把总预算牢牢摁在了300万元以内。
面积端的变化同样明显——上半年套均成交面积降至101.5平方米，比去年同期少了2个平方米左右。60至90平方米的中小户型占比近四成，仍然是市场的绝对主力。而60平方米以下的“极致刚需”户型，占比虽然只有13%，但同比上升了0.8个百分点——这说明，越来越多预算极为有限的首套房买家，正在纷纷“上车”。
翠苑三区、朝晖七区这样的市中心老小区，今年上半年成交量都突破了60套，几乎赶上去年全年的量，但成交均价回落到了2万元/平方米左右——基本退回到了2016年前后，也就是十年前的价格水平。
曾经被誉为学区房“神盘”“孟母盘”的耀江文鼎苑，从2021年高峰时的11万元/平方米，到如今稳定在4万-4.7万元/平方米，5年时间抹去了近七成的价格泡沫。
对于“老破小”价格“回到十年前”的现象，杭州我爱我家分析认为，低总价房源成交比例的上升，并非需求端突然爆发，而是供应端主动“割肉”的结果——大量原先挂牌价偏高的房源，经过房东一轮又一轮调价，终于触碰到了买家愿意掏钱的那个临界点。而买家这边，普遍对价格高度敏感，但凡性价比有冒高的苗头，下手比以往果断得多。
与中小户型成交量升温形成鲜明对比的是，120平方米以上的大户型，上半年成交量同比下滑了2.2个百分点。
曾经风光无限的申花、亚运村等改善型次新板块，肉眼可见地降温了。以亚运村的绿城桂冠东方为例，今年上半年成交49套，不足去年全年成交量的三成。
这些板块的经纪人反馈，大户型的带看量从去年下半年就开始下滑，今年上半年更是“看的人少、谈的人更少”，房东不降到买家心理价位，“连坐下来谈的机会都没有”。
主城购房需求外溢加速
价格门槛持续走低，最直接的受益者是那些预算有限但又必须上车的“新杭州人”和年轻家庭。而在购房区域选择上，刚需也呈现出清晰的流向——从主城核心区向外围板块加速溢散。
今年上半年，主城核心的上城、拱墅、西湖、滨江四个区的成交占比全部出现下滑，其中上城区下降了1.5个百分点，滨江区下降了1个百分点。
与之相反，临平区市场占比从10.2%跃升至12.2%；钱塘区从6%升至7.2%；萧山区也小幅微增至16%，稳住了全市第二大购房区域的地位。
为什么出现这样的“外热内冷”？在城东九堡一带做了5年中介的经纪人刘姐给我们算了一笔账：“同样的250万元预算，在市中心只能拿下四五十平方米的‘老破小’，户型差、没电梯，停车还麻烦。但往临平、星桥、大江东那边走，能买80多平方米的电梯房，小区新、环境好，居住体验完全不同。”她最近帮一对小夫妻在临平成交了一套90平方米的三居室，总价250万元不到，买家两口子都在主城区上班，“他们算过，通勤多花20分钟，但住得宽敞，认为值了”。
业内人士认为，只要外围板块单价“1字头”“2字头”的价格优势还在，这种主城外溢趋势下半年大概率还会持续，这是市场的自发选择。杭州这座城市的居住半径，正在被价格力量硬生生往外推了一圈。
下半场怎么走？
刚需仍是主角，高总价次新房承压
下半年杭州楼市会怎么走？综合专家和业内人士各方观点来看，在没有强力新政干预的前提下，下半年大概率会延续“平稳波动、加速去化”的主基调。
一方面，上半年4.67万套成交量已经打下了不错的底子，全年总成交量即便达不到去年的高度，也低不了多少。
但另一方面，随着学区房需求集中释放完毕，高总价房源的去化压力依旧不小。尤其是那些单价偏高、面积偏大的次新房，既要面对同板块新房的品质竞争，又要承受改善型买家持续观望的情绪压制，处境颇为尴尬。
业内人士分析，刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律，成交重心大概率继续围绕200万元以内的低价房源展开。房价短期内难有向上的动力，“以价换量”依然是市场最主流的成交逻辑。对于急需卖房的业主来说，合理调整价格预期，比赌市场反弹更实际；而对正准备上车的刚需买家而言，房源选择面宽、议价空间大，眼下仍然是一个从容挑挑拣拣的窗口期。
4.67万套的半年答卷，是杭州二手房用“价格水位下降”换来的。对卖家来说，这或许是资产缩水的阵痛期；对那些预算有限，正在寻觅人生第一套房的年轻人来说，这可能是近几年来最友好的一段买方时光。
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